目次
1.耐震性能のこと（2025.1投稿）
2.断熱性能のこと（2025.2投稿）
3.諸費用のこと（2025.3投稿）
4.ＺＥＨのこと（2025.4投稿）
1.耐震性能のこと
建物の耐震性能を表すには「等級１～３」で評価されます。地震に対する建物の強度は、住宅の品質確保に関する法律（品確法）に基づく住宅性能表示制度の評価項目の一つで、地震に強い住宅を選ぶ際の目安となり地震保険料の割引や住宅ローンの金利優遇など、様々なメリットも享受できます。
等級1/建築基準法で定められている最低限の耐震性能を満たしています。
等級2/等級1の1.25倍性能を有し長期優良住宅に認定される場合があり。
等級3/等級1の1.5倍の性能を有し地震保険料の割引も受けやすくなります。
耐震等級の確認方法／住宅性能評価書には、耐震等級を含む住宅の性能評価が記載されており、国土交通省に登録されている住宅性能評価機関に依頼して取得できます。
❒耐震等級を高めるメリット
・耐震等級の高い住宅は、地震による倒壊や損傷のリスクを軽減できます。
・耐震等級の高い住宅は、地震保険料が割引になる場合があります。
・耐震等級の高い住宅は、住宅ローンでの金利優遇措置が受けられる場合があります。
・耐震等級の高い住宅は、売却時の価格が高くなる可能性があります。
❒耐震等級を高めるデメリット
・耐震等級を高めるには、設計、部材、工事費が増加します。
・耐震等級を高める為に構造設計変更が必要になる場合があります。
❒まとめ
耐震等級は地震に強い住宅を選ぶ上で重要な指標です。耐震等級の高い
住宅は地震による倒壊や損傷のリスクを軽減し、地震保険料の割引や住
宅ローンの金利優遇などのメリットも享受できます。
一方で、建築コストの増加や設計の変更などのデメリットも存在します
が、やはり地震の多い日本では耐震等級3をお勧めしたいところです。
2.断熱性能のこと
住宅の断熱性能は等級で表し、示す等級は数字が大きいほど断熱性能が高くなります。2022年に「等級5」が追加され、その後「等級6」「等級7」が追加されました。そして、2025年以降の新築住宅では、「等級4」以上が義務化され、2030年には「等級5」以上が義務化される予定です。
断熱等級は、住宅の外壁、窓、天井、床などの断熱性能と、気密性（すき間からの空気漏れ）を総合的に評価して決定されます。
・等級1～４は、現在の省エネ基準をクリアするレベル
・等級5は、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準を満たし、省エネ性能を一段と高めたレベル。
・等級6は、等級5よりもさらに断熱性能が高く、冷暖房にかかるエネルギー消費量を削減できるレベル。
・等級7は、最高等級で、断熱性能を最大限に高めたレベル。一次エネルギー消費量を40%削減できるレベル。
❒断熱等級が高い住宅のメリット
・断熱性能が高いと、暖房の熱や冷房の冷気が外に逃げにくく室内の温度が一定に保たれる為、冷暖房の効率が向上してエネルギー消費量を抑えることができます。
・住まい環境が外気の影響を受けにくくなり、冬は暖かく、夏は涼しい快適な室内環境を実現できます。
・室内温度や湿度が安定することで結露の発生を抑制できるため、健康に配慮した住宅環境が実現できます。
・断熱性能の高い住宅は、省エネ性能が高い、エネルギーコストが安く、地球環境にも優しい住宅として資産価値の向上にもつながります。
❒断熱等級が高い住宅のデメリット
・断熱性能の高い住宅とは、高性能断熱材の使用や断熱材の量が必要になります。また窓などの開口部には高性能な部材を使用するため、建築コストの上昇に直結するため、建築取得費は高くなります。
・断熱性能が高い住宅とは、構造躯体を高度に密閉するような構造となることから、躯体の壁体内結露発生による耐久性に影響する懸念が潜在します。その為、充分に乾燥した木造躯体の使用と、適切な機械換気と計画換気が必要となります。尚、室内は結露対策により結露リスクは軽減できます。』❒まとめ
住宅の断熱化は重要な検討ポイントです。2025年以降、建築物省エネ法により、新築住宅・非住宅ともに省エネ基準の適合が義務化され、具体的にはこれまでの「最高等級」だった「断熱等級4」が「最低基準」となり住宅の断熱は必須です。新築住宅を検討する際には、断熱等級の確認と、高断熱住宅のメリット・デメリットを理解することがとても重要です。
3.諸費用のこと
新築住宅を取得する際にしっかり予算化したいのが「諸費用」です。「工事請負契約額」の他に必要な費用全体を把握した上で自己資金・資金調達の計画は必須です。諸費用と一般的に建築工事価格の５～１０％程度が目安と言われますが、具体的な項目を挙げてみます。（今回は土地取得関係費用は除きます）
《ケース》
❒工事請負金額３，０００万円 ❒住宅ローン利用額２，５００万円
注）あくまても目安としてご確認ください！
・請負契約書用印紙税 ２万円（1000～5000万円の契約）
・融資手数料 ５万円程
・ローン保証料 ３０～４０万円程
・団体信用生命保険料 ３０～５０万円程 通常金利＋0.2～0.3％程度
・火災保険料 ２０～３０万円程度（10年一括契約の場合）
・地震保険料 １０～２０万円程度（5年一括の場合）
・地鎮祭費用 ５万円程
・上棟式費用 ５万円程
・表示・保存登記費用 ４０万円程（登録免許税、司法書士手数料）
・抵当権設定登記費用 １５万円程 住宅ローン借入額×0.4％
・不動産取得税 ２０～３０万円程
・引越し関係費用 ２０～３０万円程
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想定される諸費用 ２００万円～３００万円
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その他
・家具家電の買い替え費用予算組 １００万円
・固定資産税 固定資産税評価額×税率1.4％（標準税率）
・都市計画税 固定資産税評価額×税率0.3％（上限）
諸費用は、住宅購入資金計画に大きく影響するため、事前にシミュレーションをして十分な資金を用意しておくことが重要です。仮に注文住宅の契約価格が３，０００万円とすると、２００万円～３００万円（土地がある場合）くらいが諸費用の目安ということになります。尚、諸費用は基本的には住宅ローンの借入額に含まれない点に注意が必要です。
4. ＺＥＨ（ゼッチ）のこと
ここ数年で「ZEH」という言葉（TVCMなど）に接する機会も増えました。
ZEH（ゼッチ）とは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略で、住まいで消費するエネルギーと、太陽光発電などで創り出すエネルギーの「収支」が年間で実質的にゼロとなることで、「省エネ」と「創エネ」を組み合わせで、エネルギー消費をできるだけ少なくする住宅のことです。
《ZEHの3要素》
1.断熱:高断熱・高気密の性能住宅は、室内の温度が外気に影響されにくく、快適な室内環境を保つことでエネルギー消費量を抑えてくれます。
2.省エネ:給湯器やエアコンなどの住宅設備は高効率なものを採用して、HEMS（Home Energy Management System）などでエネルギー消費量を管理削減します。
3.創エネ:太陽光発電システムやエネファームなどの「再生可能エネルギー」設備を導入し、自らエネルギーを生み出します。
❒ZEH住宅のメリット
・断熱・省エネによって、暖房や冷房のエネルギー消費を抑え、光熱費を大幅に削減できます.
・太陽光発電システムや蓄電システムがあれば、災害時や停電時にも電気が供給できます。
・（V2H）ビークル・ツウ・ホームとして、電気自動車（EV）やプラグインハイブリッド車（PHEV）のバッテリーに蓄えられた電力を家庭用蓄電池のように活用することが可能になります。
・断熱性の高い住宅は、部屋間の温度差が小さく、ヒートショックのリスクを軽減できます。
・再生可能エネルギーを導入することによるCO2排出量の削減は、地球環境への負荷を低減できます。
❒ZEH住宅のデメリット
・ZEH住宅は、一般的な住宅よりも初期費用が一定程度高くなりますので、資金計画の際はその費用を見積ことがポイントです。
・太陽光発電システムや蓄電システムなどのメンテナンス費用が必要となります。また、設置後２０年くらい経過すると発電効率が低下します。
・太陽光発電は、設置地域や天候、季節などによって「創エネ量」が左右されますので、業者からシュミレーションデータの取得もお勧めします。
❒まとめ
政府は２０３０年を目標に、すべての新築住宅で高い省エネ性能を義務づける方針を打ち出し、すべての新築住宅に「ZEH基準」が求められるようになる見込みです。
そして、エネルギー効率の良い暮らしが実現できるよう、国も支援を強化しており、令和7年度（2025年4月1日から2026年3月31日）のZEH補助金は環境省の「55万円」です。